Dans quels cas et comment faire une demande de permis d’urbanisme en Belgique ?

Permis Urbanisme Belgique

L’année 2020 comptait, en Wallonie, le même nombre de demandes de permis d’urbanisme qu’en 2019. Alors que la crise sanitaire battait son plein, les propriétaires ne semblaient pas s’être laissés décourager par le Covid pour rénover leur maison ou construire de nouveaux éléments. 

Peut-être que vous aussi vous vous êtes laissé emporter par la fièvre de la rénovation pendant ces deux dernières années. Mais connaissez-vous correctement les situations pour lesquelles un permis d’urbanisme est nécessaire ? 

Lorsque ce permis est nécessaire, il est surtout obligatoire, et mieux vaut ne pas trop rigoler avec ce type de lois. Il y a quelques jours, au Canada, un juge a demandé la démolition d’une maison à 3 millions de dollars, car celle-ci était construite trop près de la route. Pourtant les propriétaires avaient reçu leur permis, mais les employés administratifs avaient commis une erreur dans le dossier. Tout ça pour dire qu’un homme averti en vaut deux, et qu’il vaut mieux ne pas défier les autorités lorsqu’il s’agit de permis d’urbanisme. 

Un permis d’urbanisme, c’est quoi ? 

Le permis d’urbanisme est le document que vous devez obtenir pour pouvoir construire, démolir et rénover un bâtiment ou certains éléments de la construction. La démarche de demande pour le permis peut être fort contraignante, mais ce document a en réalité une grande utilité : il sert à garantir l’harmonie urbanistique de la ville et à garantir une paix de voisinage. 

En effet, un litige fréquent entre voisins est celui causé par une construction ou une rénovation dérangeante :

“L’architecture de la maison est laide, elle me donne la nausée à chaque fois que je sors de chez moi !”

“Le nouveau balcon de mon voisin a trop de vis-à-vis avec ma chambre !”

“La haie de ma voisine empiète sur mon terrain !”

“La nouvelle annexe de la maison d’un côté gâche la vue de ma terrasse !”…

Les goûts et les couleurs, ça ne se discute pas, chacun a les siens. Mais souvent, les constructions et les rénovations créent des mécontents, et ce type de querelles peut souvent finir au tribunal. Mieux vaut à ce moment-là ne pas avoir fait de travaux abusifs et avoir son permis en main. Non seulement vous risquez de devoir refaire des travaux pour remettre votre construction en norme, mais vous risquez aussi une belle amende !

Quand ai-je besoin d’un permis d’urbanisme ? 

Auparavant, le permis d’urbanisme s’appelait le permis de bâtir. Vous allez donc avoir besoin d’un permis lorsque vous voulez construire un élément nouveau et fixe sur votre terrain. Mais en réalité, vous allez en avoir besoin aussi pour la démolition, la reconstruction, ou la modification d’un bâtiment.

En résumé, un permis d’urbanisme est nécessaire pour : 

  • Construire / Bâtir
  • Démolir
  • Reconstruire
  • Transformer

Pour certaines constructions qui ont une certaine ampleur, il est obligatoire de faire appel à un architecte. Celui-ci constitue un dossier pour la demande de permis.

Pour savoir quelle construction, modification, reconstruction nécessite un permis, il faut regarder les législations des différentes régions. En effet, chaque région a ses propres règlements et codes, et ceux-ci sont régulièrement modifiés. 

Quelques exemples de travaux qui nécessitent l’obtention d’un permis d’urbanisme :

Région bruxelloise

En Région bruxelloise, les interventions suivantes nécessitent l’obtention d’un permis d’urbanisme :

  • Placement d’une ou plusieurs installation(s) fixe(s) y compris les systèmes de publicité ou les enseignes. Il faut aussi une autorisation pour les abris de jardin par exemple.
  • Apporter des transformations, à l’exception des travaux de conservation et d’entretien. Par transformation, le code bruxellois entend la modification du bâtiment intérieur ou extérieur, l’ajout ou la suppression d’une salle ou d’un toit et la modification de l’aspect extérieur. Quand on parle de la modification de l’aspect extérieur, cela veut dire que si vous changez la couleur ou les matériaux de la façade extérieure ou du toit, vous devez demander le permis. 
  • Démolition.
  • Reconstruction.
  • Changement de fonction, de l’utilisation. Par exemple : bureau, commerce, logement…
  • Modification du nombre d’unités de logement dans un bâtiment
  • Modification, même petite, du relief du sol. Cela s’applique par exemple si vous voulez faire une terrasse à la place du jardin.
  • Déboisement
  • Déplacement, abattage ou toute opération qui peut mettre en péril un arbre à haute tige
  • Modification visuelle d’un arbre figurant dans l’inventaire
  • Défricher ou modifier la végétation d’une zone que le gouvernement bruxellois estimerait nécessaire de protéger. 
  • L’utilisation du terrain pour le dépôt de véhicule(s) usagé(s), de mitraille, de matériaux et de déchets.
  • L’utilisation du terrain pour le stationnement de véhicules ou d’installations mobiles comme des caravanes, roulottes, tentes…

Certaines interventions peuvent exceptionnellement être exemptées de permis, par exemple :

  • Transformer une cuisine en salle à manger
  • Supprimer une annexe non visible depuis l’espace public
  • Installer des panneaux solaires invisibles depuis l’espace public
  • Certains aménagements de terrasse

Quand faut-il un permis d’urbanisme en wallonie ?

En Wallonie, les situations nécessitant un permis sont à peu près les mêmes

Le nouveau code du territoire ajoute tout de même quelques cas additionnels pour lesquels cette demande d’autorisation est nécessaire :

  • La création d’une volière ou d’un box à chevaux
  • La création d’un garage
  • La construction d’un mur de séparation

La Région wallonne a aussi mis en place un système de “petits” permis. Ce sont des travaux qui présentent une dispense de permis possible ou un allègement de la procédure de demande. Parmi ceux-ci figurent : le remplacement du toit, le remplacement de châssis, la construction d’une véranda… Ces interventions doivent tout de même respecter certaines conditions qui sont mentionnées dans la liste fournie par le Gouvernement wallon

Région flamande

Depuis 2017, la Flandre a fusionné trois types de permis : le permis d’urbanisme, le permis de lotissement et le permis d’environnement sous un seul et même permis, le permis d’environnement. Celui-ci comprend à quelques détails près, les mêmes exigences des deux autres régions. 

La particularité de la Flandre est que les petits travaux exemptés de permis doivent être « notifiés à » la commune. Pour savoir si vous devez procéder à une demande de permis ou si vous devez notifier la commune, vous pouvez utiliser cet outil assez clair et interactif proposé par la Région.

Procédure de la demande de permis

Vous pouvez vous-mêmes introduire une demande de permis d’urbanisme. Pour les grosses rénovations, c’est généralement l’architecte qui se charge de cette demande et celle-ci est cosignée par le maître d’ouvrage. Parfois, il est même obligatoire de passer par un architecte. 

La demande se fait à la commune dans laquelle se situe votre bien. Celle-ci possède un service d’urbanisme. Certaines communes présentent des procédures plus compliquées que les autres. Informez-vous au préalable auprès de votre commune ou auprès d’un professionnel pour être sûr de pouvoir effectuer cette démarche correctement et dans les meilleurs délais.

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Une fois votre demande effectuée, l’administration communale vérifie vos données et que le dossier soit complet. Elle vous envoie ensuite un accusé de réception et fait analyser la demande de permis devant le collège communal. Pour certains travaux particuliers, le collège peut décider de réaliser une enquête publique ou de demander une réunion d’une commission de concertation qui va émettre un avis. 

L’enquête sert à publier l’intention des travaux pour en informer les riverains et pouvoir entendre des avis contraires si ceux-ci ne sont pas d’accord avec les travaux programmés. La concertation est une réunion publique pendant laquelle le propriétaire présente les interventions qu’il souhaite effectuer. Suite à cette réunion, le conseil émet un avis favorable, défavorable ou favorable avec des conditions à respecter. 

Qu’en est-il des délais nécessaires ?

Il est important de connaître les délais nécessaires pour éviter les mauvaises surprises lorsque l’on veut procéder à des travaux dans un bâtiment. Ceux-ci dépendent aussi de la région dans laquelle se situe le bien nécessitant un permis d’urbanisme. 

À Bruxelles

En Région bruxelloise, votre commune dispose de 40 jours pour vous envoyer un accusé de réception ou pour vous signaler qu’il vous manque des documents. Sans interventions supplémentaires particulières, le délai à Bruxelles pour répondre à la demande de permis est de 75 jours. Avec une intervention d’un fonctionnaire ou en fonction d’autres interventions plus spécifiques, le délai peut être prolongé de 90 jours ou 160 jours. Ceci vous est communiqué dans l’accusé de réception, lorsque votre dossier résulte complet. Attention tout de même ! Si ce délai se termine pendant une période de vacances, vous devez compter au moins 30 jours supplémentaires.

Région Bruxelloise - Bruxelles

En Wallonie

Région Wallonne

Une fois que vous avez introduit votre dossier auprès de votre commune, celle-ci dispose d’un délai de 20 jours pour vérifier la complétude de votre dossier et pour vous envoyer un accusé de réception ou une liste de documents manquants, au cas où il manque des informations. Mis à part certaines exceptions (pour la publicité, ou pour la nécessité d’instance créative pour la création de kot par exemple), le délai pour accepter ou refuser la demande est de 30 jours supplémentaires. Pour les exceptions demandant des opérations supplémentaires, le délai peut être prolongé jusqu’à 75 ou 115 jours. Le collège communal ou un fonctionnaire délégué peut aussi faire la demande d’une prolongation de 30 jours. Ces délais doivent normalement vous être communiqués lors de l’accusé de réception.

En Flandre

En Flandre vous pouvez faire la demande de permis d’environnement directement depuis la plateforme en ligne. Si un dépôt papier est possible, vous pouvez aussi remettre le dossier à votre commune. Le délai de vérification du dossier est de 30 jours. Ensuite, une fois l’accusé de réception reçu, il faut 35 jours maximum pour obtenir le permis. À ce moment-là, celui-ci sera publié sur le site des travaux pour 30 jours. Vous devrez aviser la commune de la date de début des travaux. Attention, si des mesures sont nécessaires dues à des exceptions, le délai sera prolongé

Région Flamande

Bon à savoir : Vu la situation sanitaire due au Covid-19, la Flandre a fait passer un décret qui permet au gouvernement de mettre en place des mesures pour accélérer le traitement des autorisations environnementales. 

Le permis est valable deux ans, vous devez procéder à la construction/démolition/rénovation avant son expiration.

Délai par RégionVérification complétude du dossierAccord pour le permisMesures supplémentaires et avis d’instances consultatives
Région bruxelloise40 jours75 jours90 à 160 jours
+30 si vacances
Région wallonne20 jours30 jours75 à 115 jours
Région flamande30 jours35 joursNon précisé

Le prix d’un permis d’urbanisme

Le prix du permis d’urbanisme représente les frais administratifs. Ces coûts varient en fonction de la commune et de l’ampleur des travaux demandés.

Par exemple, le prix minimum à Namur est de 25€, alors qu’à Charleroi il s’élève à 100€. De plus, un permis avec l’intervention d’un architecte va coûter plus cher. Si vos modifications sont nombreuses, vous allez aussi devoir payer plus cher.

On estime que le prix des frais administratifs relatifs à un permis d’urbanisme pour la rénovation totale d’une petite maison s’élève à 5 000 €.

N’hésitez pas à vous rendre sur le site de votre commune pour prendre connaissance des différents prix. Pour les honoraires des architectes, vous pouvez procéder à une demande de devis.

INTRODUIRE À UNE DEMANDE DE DEVIS