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NLTVA 6% démolition-reconstruction : quels travaux et à quelles conditions en Belgique ?
Vous n’êtes pas sans savoir que le taux de TVA standard est de 21% pour vos travaux immobiliers. Toutefois, lorsque vous envisagez de démolir un bien pour le reconstruire et le remettre à neuf, vous pouvez bénéficier d’un taux de TVA réduit à 6%.
Bonne nouvelle : depuis la Loi-programme du 18 juillet 2025, ce régime est désormais permanent sur l’ensemble du territoire belge. Fini les mesures temporaires et les régimes transitoires ! Le taux réduit de 6% s’applique aussi bien aux travaux immobiliers commandés par le maître d’ouvrage qu’aux ventes de logements reconstruits par des promoteurs.
Nous vous détaillons ci-dessous les conditions requises et les types de travaux concernés par la TVA 6% pour la démolition et la reconstruction de bâtiments en Belgique.
Sommaire
Quelles sont les conditions en Belgique ?
Habitation propre et unique
Le logement reconstruit doit servir d’habitation propre et unique. Vous devez y établir votre domicile sans délai après la reconstruction et y résider pendant au moins 5 ans.
Nouveauté depuis juillet 2025 : La notion d’habitation unique s’apprécie désormais individuellement pour chaque acquéreur. Concrètement, en cas de copropriété (par exemple entre époux ou cohabitants), le fait que l’un des copropriétaires détienne déjà un autre logement n’empêche plus l’application du taux réduit pour la quote-part de l’autre.
Les immeubles à usage professionnel (rez-de-chaussée commerciaux, ateliers, usines) ne sont pas concernés par cette réduction. En cas d’usage mixte (logement + activité professionnelle), le taux de 6 % ne s’applique qu’au prorata de la partie privée.
Surface habitable maximale
La surface habitable maximale dépend du type de projet :
| Type de projet | Surface maximale |
|---|---|
| Travaux par un maître d’ouvrage (vous faites construire) | 200 m² |
| Achat d’un logement reconstruit (chez un promoteur) | 175 m² |
| Location privée longue durée (15 ans minimum) | 175 m² |
| Location sociale longue durée (15 ans minimum) | Pas de limite |
La surface habitable comprend l’ensemble des pièces de vie (y compris cave et grenier aménagés). Ces pièces doivent mesurer au minimum 4 m² et avoir une hauteur minimale de 2 m. Les mesures se prennent d’un bord à l’autre des murs intérieurs.
Même parcelle cadastrale
La nouvelle construction doit être érigée sur la même parcelle cadastrale que le bâtiment démoli. Le bâtiment existant (maison, grange ou autre) doit être entièrement démoli.
Travaux facturés au « consommateur final »
Pour les travaux de démolition-reconstruction (pas les achats chez promoteur), la facture doit être directement adressée au consommateur final : propriétaire, usufruitier ou locataire de la résidence.
Déclaration obligatoire
Une déclaration électronique doit être introduite via MyMinfin :
- Formulaire 111/1 ou 111/2 pour les travaux commandés par un maître d’ouvrage
- Formulaire 111/3 (conjoint vendeur + acheteur) pour l’achat d’un logement reconstruit
Exclusions importantes
Certains éléments ne bénéficient pas du taux réduit de 6 % :
- Opérations de nettoyage
- Chaudières à combustibles fossiles (gaz, mazout, charbon) — exclusion depuis juillet 2025
- Travaux extérieurs (jardins, clôtures, annexes non intégrées)
- Équipements de confort (piscines, saunas, terrains de tennis)
Types de travaux soumis à la TVA 6% pour la démolition et reconstruction de bâtiment en Belgique
Voici le récapitulatif des travaux après démolition bénéficiant du taux réduit de 6% en Belgique. Ce régime est permanent depuis le 1ᵉʳ juillet 2025 (Loi-programme du 18 juillet 2025).
| Intérieur | Extérieur |
| Sanitaires – Branchement sur conduite d’eau ou d’égout – Eau chaude sanitaire – Armoires sur mesure – Ventilateurs et aérateurs | Façade – Plâtrage, vernissage, démoussage, jointure et mise en briques |
| Installations électriques – Câblages, lignes, prises | Volets – Enroulement et stores |
| Dispositifs de sécurité – Incendies, vols, téléphonie fixe d’urgence | Structures collées à la maison et utilisées par les habitants – Véranda, pergola, terrasse – Garage supplémentaire |
| Chauffage central et climatisation – Pompe à chaleur – Chauffe-eau thermodynamique – Climatisation / Airco – Chauffage par le sol (électrique ou hydraulique) | Citerne à Mazout – Enlèvement ou mise hors d’usage |
| Revêtement des murs et des sols – Carrelage, parquets, vernissage et ponçage | |
| Nouveau foyer ou feu ouvert – (poêle à bois, insert, etc.) | |
| Cuisine équipée – Armoires, évier, hotte – Pas les appareils encastrables | |
| Cloisons en tant que placards de rangement | |
| Peinture et tapissage |
Travaux non-soumis à la TVA de 6 pour la démolition et reconstruction de bâtiments
Vous avez pris connaissance de la liste des travaux éligibles au taux réduit de TVA. Cependant, certains travaux et équipements restent soumis au taux normal de 21%. Voici ce qu’il faut savoir pour éviter les mauvaises surprises.
Chauffage à combustibles fossiles
Depuis le 29 juillet 2025, l’installation de systèmes de chauffage central alimentés par des combustibles fossiles est exclue du taux réduit de 6%. Cela concerne :
- Les chaudières au gaz, mazout, charbon ou tourbe
- Les brûleurs et appareils de régulation reliés à la chaudière
- Les systèmes hybrides incluant une chaudière fossile de secours
- Les pompes de circulation et tuyaux d’alimentation spécifiques au système fossile
Si votre contrat a été signé avant le 28 juillet 2025, vous pouvez encore bénéficier du taux de 6% pour ces équipements, à condition que la TVA soit facturée avant le 30 juin 2026. À noter que les travaux de réparation ou d’entretien des installations de chauffage fossiles existantes continuent de bénéficier du taux réduit de 6%.
Travaux extérieurs et aménagements de jardin
Les travaux extérieurs non intégrés au logement sont exclus du taux réduit. Cela comprend notamment :
- L’aménagement de jardins et plantations
- Les clôtures entre jardins et terrains
- Les sentiers et allées de jardin
- Les terrasses non attenantes (au fond du jardin)
- Les abris de jardin indépendants
- Les étangs et fontaines
Équipements de confort et de loisirs
Les équipements à usage récréatif ne bénéficient pas du taux réduit de 6%. Sont concernés :
- Les piscines (intérieures ou extérieures)
- Les saunas et jacuzzis
- Les terrains de tennis et mini-golfs
- Toute autre installation similaire à usage de loisirs
Opérations de nettoyage
Les opérations de nettoyage restent soumises au taux de 21%, qu’il s’agisse du nettoyage intégral ou partiel d’un logement ou de l’entretien ménager courant (aspiration, lavage des sols, cirage du parquet, lavage des fenêtres, etc.).
Autres exclusions
Enfin, d’autres éléments ne peuvent pas bénéficier du taux réduit :
- Les activités de démolition sans but de reconstruction sur la même parcelle
- Les travaux ne se rapportant pas directement à l’habitation
- Les dépenses relatives aux chaudières collectives dans les immeubles à appartements
- La main d’œuvre effectuée par quelqu’un d’autre qu’un entrepreneur enregistré
- Les matériaux et équipements achetés à titre personnel sans facture d’un professionnel
- Les appareils électroménagers encastrables (four, lave-vaisselle, frigo, etc.)
- Les convecteurs électriques raccordés par une simple prise
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